מאת: עו"ד שרית אמסלם

מבוא:

שוק הנדל"ן קיים מאמיר מחירים, ונכס מקרקעין הוא אחד מהנכסים היקרים שבאמתחתכם. ביטוחי נדל"ן שונים מלווים את הנכס על שלביו ובשל חשיבותם נסקור במאמר זה מספר סוגים של ביטוחים, על חלקם שמעתם על חלקם פחות, כך או כך נבהיר מושגים ונדגיש סוגיות החשובות לכם הרוכשים.

שוק הנדל"ן זוכה להדים רבים בקרב הציבור. אמירות כמו "מחירי הנדל"ן מטורפים" ו"הקבלן נעלם והפסיק את העבודה באמצע". אחרים גורסים כי "כל המשכורת הולכת למשכנתא", ויש מי שיאמרו "נדל"ן זו השקעה טובה".

מצאנו כי דיעות ניתן למצוא מכל וכל. ברי כי שוק הנדל"ן מערב עיסקאות בעלו ערך כלכלי גבוה, וכי ייתכנו גם בעיות למיניהן. על רקע זה מובן מקומם של ביטוחים שונים אותם מקובל למצוא בענף הנדל"ן.

תחילה ניגש לברר את המונח "ביטוח" על מנת להבין ביתר שאת את מקומם של סוגי ביטוחי נדל"ן שונים.

הסבר: מהו "ביטוח" בקליפת האגוז?

 נתקלתם וודאי פעמים רבות במונח "ביטוח": ביטוח דירה, ביטוח לרכב ועוד כהנה וכהנה. אך עצרתם לחשוב מהו בעצם ביטוח במהותו?

המבוטח משלם (בד"כ תקופתית) סכום לגורם אחר- נכנהו המבטח (או חברת הביטוח), על מנת "לכסות" עצמו במידה שחלילה יתרחש אירוע נזק (מפניו הוא מבטח את עצמו), החברה תשלם למי שזכאי לכך סכום כספי (בבחינת פיצוי, כפי שהדבר מכונה ביומיום בפי רבים). וכך, לאמיתו של דבר, מתחלק הנזק בין יותר גורמים. ההשקפה הכלכלית לסוגיה רואה באירוע הנזק כאירוע שתדירותו אינה גבוהה אך עלותו גבוהה מכדי שמאן דהוא יוכל לעמוד בו לבדו.

ניתן למצוא בסעיף 1 לחוק חוזה ביטוח, תשמ"א- 1981, הגדרה הגורסת כי חוזה ביטוח הוא הסכם בין המבטח למבוטח- הקובע כי בקרות מקרה ביטוח (ראו מעלה – אירוע הנזק מפניו ביטחתם את עצמכם), מחוייב המבטח לשלם למבוטח תגמולי ביטוח, תמורת תשלום דמי ביטוח ע"י המבוטח. הוראה זו– יפה כוחה לכל סוגי הביטוח לרבות סוגים שונים של ביטוחי נדל"ן.

סוגי ביטוחי נדל"ן שונים

משנוכחנו בצורך בקיומם של ביטוחים שונים, ואת מקומם של אלה בענף הנדל"ן, נוסיף ונציין כי עם הצמיחה בבנייתן של תשתיות ובבניית בניינים למגורים, הצורך בביטוחי נדל"ן גובר והולך.

דומה כי כאשר אנו מדברים על ביטוחי נדל"ן, הדבר הראשון העולה במחשבה הוא המשכנתא.

ביטוח משכנתא

על פי רוב משמשת המשכנתא ככינוי כולל לביטוח מבנה(ביטוח נכס המקרקעין שלכם) כמו גם לביטוח חיים. ביטוח הנכס בנוי מביטוח המבנה ומביטוח תכולתו.

מדוע ביטוח חיים אתם שואלים? הלוא הבנק מלווה לכם את הכסף הדרוש, ועל מנת לבטח הלוואה זו, אותה אומדים בערך כלכלי רב, יש צורך בביטוח ההלוואה עצמה. יש אינטרסים מכאן ומכאן לתשלום ההלוואה- גם מצד הלווה (הרוכש) והן המלווה(הבנק או חברות הביטוח) להבטיח את המשך החזרת ההלוואה ולא להפסיד את הדירה לטובת הלווה. ביטוח רלוונטי גם למי שאינם רוכשים את הנכס בסיועו של הבנק.

הביטוחים הללו הינם ארוכי טווח. חישבו מהו ביטוח המשכנתא הרלוונטי לכם, השוו בין הפוליסות והמלווים.

יצויין, כי ביטוח המבנה אינו כולל בהכרח ביטוח לרעידות אדמה. הבדלים נוספים בין פוליסות הביטוח יכולים להיות בעלות ההשתתפות העצמית, בגובה הפוליסות, קיומו של פיצוי על דליפה מבחוץ וגובהו.

ביטוחים נוספים הקשורים בענף הנדל"ן

למעשה ביטוחי הנדל"ן משחקים תפקידים במישורים שונים, שחשוב להזכירם מאחר שפעמים רבות הם נדחקים מעל סדר היום: כדוגמת ביטוח עבודות הבניה וערבויות.

מהם אירועי הנזק, מפניהם מבקשים לבטח?

החל מפריצות לפרוייקט הבניה וגניבות, דרך התמוטטות שלו תכנון בעייתי, חומרים לא איכותיים או אף הצפה ורעידות אדמה. אם לא די באלה, אזי די לכם לחשוב על הסכנות האורבות בפרוייקטים של בנייה לעוברים ולשבים, על כן ביטוח פגיעות בצדדים שלישיים, נהוג אף הוא.

1)      מכאן, ברור מדוע כבר בתקופת הבנייה, יזמים וקבלנים רוכשים פוליסות לבטח את עבודות הבנייה, עד להשלמת הפרוייקט, בין אם מדובר בביטוח לציוד מכני הנדסי כבד או להקמת הפרוייקט. ביטוחי נדל"ן בשלב הזה יפה כוחם הן לפרוייקטים של בנייני מגורים והן לפרוייקטים מסחריים (כמו הקניון החדש שבונים סמוך אליכם). הדברים אמורים גם לגבי פרוייקטים בעבודות תשתיות ככבישים.

2)      ערבויות אותן קובע חוק מכר דירות (ראו לעיון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974), מחייבות יזם / קבלן למסור בידיכם ערבויות, כדי להבטיח את כספיכם. נציין בעניין זה, כי מוטב ש:

א) תתעקשו לקבל לידיכם את טפסי הערבות המקוריים.

ב) בידקו על גבי הערבות את פרטי הסכם הרכישה, פרטי הרוכשים, סכום הערבות, פרטיו של הנכס, מנגנון ההצמדה של הערבות.

הקבלן מחוייב למסור בטוחה בגין כל תשלום שהרוכש משלם לו. ניתן לומר כי האפשרויות העיקריות העומדות בפניכם הן ערבות כנגד מלוא עלות הדירה(ומראש) או לחילופין כנגד כל תשלום שאתם מבצעים.

בהתאם לחוק המכר המתוקן העלות ושלל הוצאות הקשורות בהנפקתן של הערבויות אינן חלות על הרוכש אלא על הקבלן.

מרחבי הרשת
יורם קראוס –  מטפס הרים
יורם קראוס – twitter